山东博物馆物业管理服务项目采购需求公示
一、项目概况及预算情况：
本项目位于济南市东部，南邻经十东路 ，建筑面积约 8.1万 平方，其中：地下面积 平方。地上 四 层为办公区域，地下 一 层，主要为设备机房，停车场。服务内容包括水电气暖等动力运行、环境保洁、会议服务等服务进行招标采购（内容据实填写）。 预算总金额为：460万元。
二、采购标的具体情况：
详见附件
三、论证意见：
详见附件
四、公示时间：本项目采购需求公示期限为3天：自2020年10月15日起，至2020年10月20日止
五、意见反馈方式：
本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。
请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者建议，并请于2020-10-21前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构，采购人或者采购代理机构应当于公示期满5个工作日内予以处理。
采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的，异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑；质疑未在规定时间内得到答复或者对答复不满意的，异议供应商可以向采购人同级财政部门提出投诉。
六、项目联系方式
1、采购单位：山东博物馆 地址：济南市经十路11899号
联系人：张主任 联系方式：85058066
2.采购代理机构：山东省政府采购中心 地址：山东济南高新区伯乐路190号
联系人：朱老师 联系方式：0531-67801603
物业管理服务采购需求
采购单位：山东博物馆
项目名称：山东博物馆物业管理服务项目
编制时间：2020 年 10 月 15 日
— 2 —
一、项目概况及预算情况
本项目位于济南市东部，南邻经十东路 ，建筑面积约 8.1
万 平方，其中：地下面积 平方。地上 四 层为办公区域，
地下 一 层，主要为设备机房，停车场。服务内容包括水电气
暖等动力运行、环境保洁、会议服务等服务进行招标采购（内容
据实填写）。
预算总金额为： 460 万元。
二、采购标的具体情况
1. 采购内容、数量及单项预算安排
本项目服务区域为项目概况所述范围内的所有建筑及附属
设施，个人物品、经营性用房等内部物业由采购人、使用方独立
承担。预算安排情况详见下表：
包号 分包名称 分包预算 对应计划编号
A1 物业服务 460 万元
A2
A3
……
2.需实现的功能或者目标
满足采购人对物业服务的需求。
3. 采购标的需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准
或者其他标准、规范
按国家相关标准执行，国家没有标准的按招标文件要求执
行。
— 3 —
4.需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求
4.1 基本信息表
基本信息表 1 保洁、小型维修等
序号 区域 项目
名称
建筑面积
（平方米）
投用
时间
展厅数
量
电梯数量
（部）
公共卫生
间（个） ......
1
保
洁
8.1 万
2010
年
24 20 64
2
3
4
5
6
7
......
合计
基本信息表 2 会议服务
序号 项目名称 投用时间 会议室种
类及数量
......
1 会议服务 日常会议 3
2 会议服务 重大活动
保障服务 5
......
— 4 —
基本信息表 3 动力运行、综合管理服务
序号 项目名称 投用
时间 设备情况 ......
1
动力
运行
给排水系统
室外生活给水系
统与室外消防给
水系统
2 10KV 变配电所 两路独立的 10KV
电源线路供电
3 弱电系统 楼宇自控室值班
4 换热站运行维护
5 中央空调运行维护
3 台特灵（品牌）
冷水机组中央空
调
6 供水系统
地面一层给水由
市政供水管直接
供水，充分利用市
政供水压力
......
— 5 —
4.2 具体服务内容及服务标准
物业服务内容及标准：实际物业管理服务项目信息包括但不限于以上内容，以实际情况为
准，所列服务标准为基础要求，投标单位可根据自身作业标准进行提升和填充。
（1）环境清洁维护服务（内容据实填写）
室内环境维护服务
区域
位置
服务内容 服务标准
公共区域
(包括但
不限于：
公共走
道、楼道、
电梯间、
卫生间、
1.每日清洁：扫、拖地面；清
洁入口处周围地面；擦拭公共
区域消防设备；擦净玻璃门、
柱；垃圾桶垃圾清理、擦净；
门扉扶手、不锈钢面擦净；卫
生洁具清洁并消毒、消杀；镜
面、水台清洁；公共区域休息
1.地面、台阶无水渍、无污渍、无垃圾、无积尘；
2.雨雪天气有防滑、防水措施；
3.墙面无灰尘、无乱悬挂、无乱张贴等现象；顶棚
目视无灰尘、无蛛网；
4.玻璃表面、不锈钢表面无手印、无积尘、无污渍；
5.垃圾桶及时清运，并保持垃圾桶周围区域干净整
洁，空气流通无异味；
— 6 —
水房、设
备间、停
车场等)
区、座位清洁；垃圾收集清运
处理；各类维修事务跟进。
2.每周清洁：刮玻璃；入口大
门玻璃清洗；墙面除尘；石材
墙壁擦拭；垃圾桶清洗；消防
通道及设施清洁。
3.每月清洁：墙面清洁；天花
除尘；照明灯具清洁；防火门
清洁；设备间、机房、管井房
清洁；楼内公共区域装饰品、
宣传栏、标识牌、灯具清洁；
楼内环境消毒、消杀、灭“四
害”；纱窗清洁。
......
6.楼梯扶手、栏杆、窗台无积尘、无污渍；
7.植物花盆无积尘，无污渍；
8.卫生间无异味，隔断门无乱涂画，便具洁净无黄
渍，下水道通畅无堵塞，垃圾篓随时清理；
9.镜面、洗手盆、台面无污点；
10.水房、开水器的日常保洁；
11.保洁工具与用品要统一放在指定地点；
12.无卫生死角、其他设施表面无积尘、无污渍、无
损坏；
13.楼宇内公共区域每月进行消毒、消杀、灭“四害”，
并做好记录，作业时不影响正常工作。配合做好预
防传染性疾病消毒工作；
14. 停车场设施设备干净、无明显污渍。
......
— 7 —
公用房间
等
1.每日清洁：垃圾收集处理；
地面清扫；桌椅擦拭；垃圾
桶清洁。
2.每周清洁：门和设备清洁。
3.每月清洁：墙面清洁；天
花除尘；照明灯具清洁；防
火门清洁；机房、管井房清
洁；刮室内玻璃、清洁纱扇；
装饰品、标识牌、灯具清洁。
......
1.地面无水渍、无污渍、无垃圾、无积尘；
2.墙面无灰尘、无乱悬挂、无乱张贴等现象；顶棚
目视无灰尘、无蛛网；
3.玻璃表面、不锈钢表面无手印、无积尘、无污渍；
4.窗帘洁净无污渍，挂放整齐；
5.垃圾桶及时清运，室内空气流通无异味；
6.桌椅表面无积尘、无垃圾、整洁，桌洞内无废纸
杂物；
7.桌、台面干净整洁，物品摆放整齐；
8.无卫生死角、其他设施表面无积尘、无污渍、无
损坏。窗帘洁净无污渍，挂放整齐，每年清洗不少
于一次。
......
会议室 1.每日清洁：地面清扫、地 1.地面无水渍、无污渍、无垃圾、无积尘；
— 8 —
接待室 毯吸尘；擦拭门、会议桌椅；
垃圾收集处理；会后清洁。
2.每周清洁：清洁门；设备
清洁；垃圾桶清洁。
3.每月清洁：装饰品、标识
牌、照明灯具清洁；中央空
调清洁（供热（冷）前擦拭
出风口格栅）。
......
2.墙面无灰尘、无乱悬挂、无乱张贴等现象；顶棚
目视无灰尘、无蛛网；
3.玻璃表面、不锈钢表面无手印、无积尘、无污渍；
4.窗帘洁净无污渍，挂放整齐；
5.室内空气流通无异味；
6.座椅（座套）无污渍、无破损；
7.茶具消毒、消杀达到卫生标准；
8.无卫生死角、其他设施表面无积尘、无污渍、无
损坏。
......
......
室外环境清洁维护服务
区域 服务内容 服务标准
— 9 —
位置
楼宇外公
共区域清
洁
（包括但
不限于道
路、硬化
地面、外
墙、路灯
等的卫生
保洁）
1.每日清洁：道路、硬化地
面、休闲健身场地清扫；生
活垃圾收集、整理；室外宣
传栏清洁；室外座椅清洁；
各类标识、指示牌等清洁维
护；各类井池、沟渠等清洁
维护；各类维修事务跟进。
2.每周清洁：墙面除尘；刮
玻璃；消防通道及设施清洁。
3.每月清洁：清洁墙面；照
明灯具清洁；休闲健身器械
清洁。
......
1.楼外公共区域日常清洁各责任范围明确到人，保
持干净整洁无杂物；
2.硬化地面，主、干道无垃圾、无落叶、无杂物、
无污泥、无积水、无泼撒物，干净整洁，路见本色；
雨后清洗冲刷污泥；
3.保持各构筑物周边卫生干净；
4.负责自行车停放区域的私人非机动车的摆放及周
边环境清洁；
5.负责建筑物周围停车场、自行车停车场周边环境
清洁；
6.定期进行消毒、消杀、灭蝇、灭蚊、灭鼠，保持
无疾病传染和无四害，并做好记录。每次作业时不
影响正常工作、学习、生活；
— 10 —
7.对服务范围内主道、干道落叶、积水、积雪、烟
花炮屑等应在每天作息时间上班前进行清扫；
8.科学喷洒，有效融雪，及时组织人员清理积雪，
并将积雪运送到指定地点；
9.雨水井、污水井、沉沙池排水通畅，无外溢；沉
沙池内无纸屑、烟头；盖板无污垢、无破损；排洪
沟、渠，无垃圾，无堵塞；
10.平台、屋顶无积水、无杂物，室外管道无污迹，
雨蓬无垃圾、无青苔、无积水；
11.架空层、楼层下无蜘蛛网、无积尘；
12.墙面、宣传栏、玻璃、门、标识牌、消防设备器
材、路灯等，无损坏、无灰尘，无污渍，无乱贴、
乱画、乱悬挂现象；
13.休闲健身处无垃圾、无杂物、无枯枝落叶、无污
— 11 —
泥、无积水、无泼撒物，干净整洁，无卫生死角；
14.行道树树穴内无垃圾、无杂物、无枯枝落叶、无
泼撒物，干净整洁；
15.外墙、外檐、幕墙清洗。
......
1. 垃 圾
桶、果皮
箱；2.垃
圾站；3.
生活垃
圾、绿化
垃圾清运
出本单
位。
1.每日清洁：垃圾桶、果皮
箱、垃圾站垃圾的清理、清
运。
2.每周清洁：垃圾桶、果皮
箱清洗；垃圾站清洁。
3.每月清洁：垃圾站、垃圾
桶及果皮箱的消毒、消杀，
灭“四害”。
4.协助配置和更换垃圾桶、
1.生活垃圾、绿化生产垃圾装袋入桶，工程垃圾指
定地方存放，不得放入垃圾桶内。生活垃圾清运（含
市政清运部分的费用）。绿化垃圾须经过粉碎处理，
粉碎处理物可用于绿化养护或外运清理；
2.垃圾桶及果皮箱外观无污渍、灰尘，无异味；垃
圾站无污染，无异味，干净整洁；
3.垃圾站、垃圾桶及果皮箱定期消毒、消杀，灭“四
害”；
4.垃圾桶、果皮箱内垃圾随时清理，保证桶、箱内
— 12 —
果皮箱。
......
垃圾不过夜，日产日清，及时将垃圾运送到指定地
点。清运做好密闭工作，做到不洒落；
5.垃圾桶、果皮箱配置合理，无损坏，及时维修或
更换。
......
（2）动力运行及维修
关于维修项目的相关定义
物业管理服务范围内的维修：包含设施设备类、室外基础设施类、房屋本体类三个类别。
（1）设施设备类维修：设施设备及配件等材料单价不超过 元的维修项目；
（2）室外基础设施类维修：单处单次单项维修材料费不超过 元的维修项目；
（3）房屋本体类维修：单体单次单项维修材料费不超过 元的维修项目。
所有设施设备及配件等维修材料由采购人负责，处于保修期内的维修项目由原施工单位负
责，但物业公司应及时上报采购人，并配合做好相关维修工作。
— 13 —
物业管理服务范围内的维修按照时限性要求分为急迫性小修和维护性小修两类。
急迫性小修：主要是指影响采购人正常使用，如不及时维修将导致事态扩大，存在较大安
全隐患，需要紧急抢修的项目，如建筑物管道堵塞、漏水、开关跳闸、电路漏电、短路等各类
突发故障。应在接到报修之时起 10 分钟内到达现场处理,并采取应急措施和必要的安全防护
措施，在 2 小时内处理完毕。
维护性小修：主要是指除急迫性小修之外的零星维修项目。维护性小修应在接到报修之时
起 24 小时内处理完毕，如不具备维修条件需与报修人预约修复日期，并在约定时限内完成维
修工作。
关于维修项目的相关说明
上述定义和内容适用于下列所有物业服务的内容及标准；实际物业管理服务项目信息包括
但不限于以下内容，请投标单位以实际情况为准；所列出的服务标准为基础要求，投标单位可
根据自身作业标准进行调整和补充。
基础管理
类别 服务内容 服务标准
— 14 —
制度
管理
物业管理有健全的各项管理规章制
度如：设备安全运行、岗位责任制、
定期巡回检查、维护保养计划并落
实、运行记录管理、维修档案、安
全操作规程、安全管理制度、设施
设备等管理制度等，严格执行各岗
位工作标准、工作职责，并制定具
体的落实措施和考核办法。
1.制订有完善的各专业、技术工种及管理岗位责任制；
2.制订有完善的设备安全运行和安全操作规程；
3.制订有完善的设备保养规程；
4.制订有完善的值班制度、交接班制度、记录及事故
报告制度、运行维护档案、巡检记录等；
5.制订有完善的各种突发事件应急预案；
6.各项管理制度、各岗位工作标准及工作流程和考核
奖惩办法健全 ，并上墙公示。
人员
管理
与培
训
做好各类在岗人员的技术培训工作
（制定切实可行的培训计划）；物
业管理人员和专业技术人员须持证
上岗，合理配置相关岗位的人员；
员工统一着装，佩戴明显标志，工
作规范、作风严谨，严格执行操作
1.做好管理、运行、操作、巡查、维修人员的岗位培
训工作，并做好相关的培训记录，做到会使用、会维
护保养、会检查、会排除故障；
2.运行、维修人员应严格执行操作规程，根据维修及
技术操作复杂程度、环境变化，合理配置和调整操作、
运行及维修人员；
— 15 —
规程和采购人的相关规定及工作要
求。
3.员工着装统一，工作规范。
管理
办公
自动
化
物业管理企业应配置计算机、信息
化、智能化等设备，提高管理服务
工作效率；根据采购人数字信息化
发展需求，及时配置相应的人力和
物力资源。
1.管理岗位应配备一定数量的计算机，基本实现办公
自动化，配备智能手机及相关 APP 管理软件，具备移
动服务功能；
2.相关管理人员应具备一定的计算机基础知识；
3.根据数字信息化发展，及时配置相应的人力物力资
源，满足师生需求。
档案
资料
管理
房屋、公用设施、设备的档案资料
齐全，详细准确，分类成册，管理
规范，查阅方便。
1.档案资料应包括：房屋立面图、平面图、地下管网
图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，部分规划
图分类编制成册，公共设备维修记录、保养记录，公
共设施设备的设计安装图纸资料和台帐；
2.档案资料的管理应统一编号、分类归档，档案编号
应与设备编号一致，责任到人；
— 16 —
3.档案资料应包括有资料来源、归档时间、交接手续、
资料登记等；
4.有明确的档案借阅办法，防止丢失和损坏；
5.档案资料的管理应做到资料齐全，登记及时、准确。
报修
管理
建立 24 小时值班制度，设置服务电
话，接受采购人对物业管理服务报
修、求助、建议、问询、质疑、投
诉等各类信息的收集和反馈并及时
处理，有回访制度和记录；配备相
应设施设备，完成线上线下报修的
无缝对接。停水停电、停暖等通知
及时到位。
1.设立维修调度服务中心，24 小时值守；
2.维修及值班人员专业配备齐全，力量充足；
3.设立服务电话，耐心礼貌接受报修、投诉、求助、
建议、问询、质疑，及时处理并做好记录，有回访制
度；
4.配备相应设施设备，完成线上线下报修的无缝对接，
保证报修流程完整；
5.对停水、停电、停暖等对师生造成影响的，应通过
按照工作标准及时通知到位。
维修 建立并落实便民维修服务承诺制、 1.建立并落实便民维修服务承诺制，做到有诺必践，
— 17 —
服务
承诺
急迫性小修应按时到达现场处理。
维护性小修应在接到报修在规定时
间内处理完毕，如不具备维修条件
需与报修人预约修复日期，并在约
定时限内完成维修工作，并有回访
记录。
违诺必纠，把便民维修服务承诺落实到实处；
2.急迫性小修应在接到报修之时起 10 分钟内到达
现场处理，2 小时内处理完毕；
3.维护性小修应在接到报修之时起 24 小时内处理
完毕，如不具备维修条件需与报修人预约修复日期，
并在约定时限内完成维修工作；
4.维修项目返修率不得高于 1％，回访记录完整准确。
5、大型维修有采购人指定第三方专业队伍落实。
安全
运行
管理
设备及机房环境，无杂物、灰尘、
无鼠、虫害发生，机房环境符合设
备要求，设备良好，运行正常，无
责任事故；各种数据报表及时、准
确，无滞后现象并及时从数据报表
中发现存在的问题，提出解决方案。
1.设备及机房环境，应无杂物、无积水、无灰尘、无
鼠、无虫害发生，机房温度、湿度等环境符合设备要
求；
2.设备良好，运行正常，无责任事故；
3.各种数据报表及时、准确，无滞后现象，准确率 100%，
故障排查消除安全隐患及时到位；
— 18 —
制订有突发事件处理应急预案等。 4.各类应急预案的演练执行到位。
......

房屋本体管理与维护
类别 服务内容 服务标准
室内地面、
建筑散水及
勒脚
1. 建筑散水及勒脚局部开裂影响其功能及
外观的，应修补。
2. 楼面或地面的面层材料起鼓、损坏、残
缺的应修复或更换。
1.普通水泥楼、地面及散水维修后应平整，光滑，
接搓平顺；
2.地砖等铺贴类楼地面维修后应牢固，平整，拼
缝严密，整体外观协调。
楼梯、通道、
走廊
楼梯、通道、走廊等公共通行部位的踏步、
扶手等出现局部损坏时应修补。
确保楼梯、通道、走廊等部位通行正常，无安全
隐患，外观整体协调。
室内外墙
面、顶棚抹
灰、装饰吊
内墙、踢脚线、吊顶及顶棚抹灰等出现局部
空鼓、剥落、污染、变形开裂的应修补。
维修后的内墙面及顶棚应按照原有装修标准和
材料，恢复其原有使用功能。抹面及饰面应接搓
平整、不开裂，不空鼓，不起泡，不翘边，与基
— 19 —
顶 层结合牢固。
门窗
门窗五金件、锁具、框料、开启扇、玻璃等
发生损坏，影响使用时，应进行维修或更换。
保证维修后的门窗开启灵活、安全牢固、效果美
观，各项使用功能正常，门窗完好率为 100%。
屋面及楼面
修漏
屋面局部滴漏、卫生间盥洗室楼面发生局部
漏水等，需进行维修。
屋面、楼面局部维修后应达到不再滴漏，保证正
常使用。
室内给水
1. 建筑物以内的给水管道锈蚀的，应做除
锈防腐或维修更换。
2.管道漏水的，应进行及时维修或更换；管
道保温层的巡查和局部修补。
3.检查管线、阀门的保温措施，缺失或损坏
的应予以修补。
4.供水管线上的水龙头、阀门、表具、脚踏
阀等附属配件出现损坏时应及时维修更换。
1.出现跑水事故维修人员应在 10 分钟内到达现
场进行抢修，有大面积积水时安排保洁人员负责
现场积水清扫；
2.经修缮后的给水系统部件应配齐全，外观整
洁，无跑、冒、滴、漏现象，确保正常使用；
3.水龙头完好率在 99%以上。
建筑排水 1.建筑物以内的排水管道锈蚀的，应做除锈 1.出现返水、漏水事故维修人员应在 10 分钟内
— 20 —
防腐或维修更换。
2.管道漏水的，应进行局部维修或更换。
3.管道保温层的巡查和局部修补。
4.管道、反水弯、清扫口、地漏、篦子等部
位堵塞的，应及时疏通。
5.屋面、阳台、雨篷等部位的天沟、雨水管、
落水斗等出现损坏和堵塞，应及时维修和疏
通。
6.应急排水泵等防汛设备应确保正常运转，
确保地下室、车库、设备房内无积水。
到达现场进行抢修，有大面积积水时应安排保洁
人员负责现场清扫；
2.经修缮的排水系统部件应配齐全，外观整洁，
排污畅通，无跑、冒、滴、漏现象，确保正常使
用；
3.反水弯、地漏、雨水管、落水斗等配件完好率
在 98%以上；
4.应急排水泵等防汛排水设备完好率在 100%以
上。
卫生设备
卫生设备及配件如大便器、小便器、冲洗阀、
洗手盆（池）、排气扇等残缺的应配齐，破
损的应维修。
维修后各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、
滴、漏、堵现象，外观整洁、功能正常，卫生设
备完好率在 98%以上。
室内供暖系 1.供暖之前做好室内各供暖设施的检修保 1.接到报修后，维修人员应在10分钟内到达现场
— 21 —
统 养工作，按照采购人要求做好试水工作。
2.建筑物以内的供暖管道、暖气片防腐、维
修。
3.管道保温层的巡查和局部修补。
4.管道、暖气片漏水的，应进行及时维修，
零件残缺的应予以补齐。
5.供暖期间按要求做好管道、暖气片排气及
测温工作。
进行处理；
2.经修缮的供暖系统部件应配齐全，外观整洁，
无跑、冒、滴、漏、堵等现象；
3.保温效果良好，确保正常使用；
4.供暖期内，确保室内供暖设施完好率100%，保
证室内温度在16℃至20℃之间；
5.供暖期间按照要求做到每天测温一次，并形成
书面测温记录。
室内中央空
调系统
1.供暖（制冷）之前做好室内各供暖（制冷）
设施的检修保养工作，按照采购人要求做好
试水工作。
2.建筑物内的空调管道、阀门等防腐、维修。
3.管道保温层的巡查和局部修补。
4.管道、风机盘管漏水的，应进行及时维修，
1.接到报修后，维修人员应在15分钟内到达现场
进行处理；
2.经修缮的空调系统部件应配齐全，外观整洁，
无跑、冒、滴、漏、堵等现象；
3.保温效果良好，确保正常使用；
4.供暖（制冷）期内，确保室内风机盘管、风口
— 22 —
零件残缺的应予以补齐。
5.管道、风机盘管积气的，应及时排气。
6.供暖（制冷）期间按要求应做好测温工作。
等设施完好率100%；
5.保证室内温度夏季不低于26℃，冬季室内温度
在18℃至20℃之间；
6.供暖（制冷）期间按照要求做到每天测温一次，
并形成书面测温记录。
室内电路系
统
配电箱、配电盘、开关、电源插座、灯具、
导线、电机及附属配件等电气设备的检查、
维护和维修。
1.确保安全、稳定、运行正常；
2.室内照明的完好率在 98%以上。
办公家具及
电器
柜子、桌椅、窗帘、插座、开关、电风扇等
家具和公共配套电器设备的日常零星维修。
确保办公室内各种家具、电器等完好率在 98%以
上。
基础、墙体、
梁、板、柱、
玻璃幕墙
等
在日常巡查中，应做好建筑物基础、墙体、
梁、板、柱、玻璃幕墙等安全隐患排查工作，
发现问题及时上报采购人。
发现隐患，应在 15 分钟之内及时上报采购人，
并在现场设置有效的安全警示及围挡，现场工作
人员到位，积极做好现场秩序及人员疏散工作。
— 23 —

设备设施管理与维护
类别 服务内容 服务标准
中央空调系统
严格执行中央空调系统各项规章
制度，按要求填写巡检和运行记
录等；按要求配备岗位操作人员，
需经技术培训，考核合格后持证
上岗；对所操作的设备做到“四
懂三会”（懂结构、懂原理、懂
性能、懂用途、会正确使用、会
维护保养、会排除故障）；严格
做好中央空调系统的运行管理、
维护及维修等工作；负责制定夏
季制冷节能运行方案，并在供冷
1.按时巡检，及时发现现场存在的问题和安全隐患，记
录齐全，及时准确；
2.现场运行的设备出现故障，能准确判断原因，及时处
置；
3.严格执行操作规程，制冷机组不能出现喘振等现象；
4.机泵、管道、阀门无跑冒滴漏现象，保温完好、无破
损；
5.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 15 分钟
内到达现场维修；
6.冷却塔设备运行正常，配水均匀，无跑冒滴漏现象；
7.对制冷机组的润滑油定期取样分析，保证润滑油的指
— 24 —
前整个系统进行试运行，确保供
冷效果；负责制定停冷后设备维
修保养计划；负责设备的润滑管
理；负责计量表具的送检校验工
作；委托专业公司做好制冷机组
状态监测、故障诊断、定期检验
等；由专人管理技术档案。
标合格；定时检查机泵的润滑脂是否缺失，及时按要求
添加；循环泵轴承箱油位不可低于视镜三分之一,不可
高于三分之二；
8.制冷机在最佳能效区运行，室内房间温度不能低于
26℃；检修后，设备完好率 100%；
9.压力表、温度计等计量器具按规定及时送到有资质单
位检验；
10.及时填写技术档案，要求准确、详实；
11.做好制冷机组定期检验工作，确保制冷机组安全稳
定运行；
12.维修保养合同必须与有资质的单位签订，并监督维
保单位工作质量。
换热站及供暖
系统
严格执行换热站及供暖系统各项
规章制度，按要求填写巡检和运
1.按时巡检，及时发现现场存在的问题和安全隐患，记
录齐全，及时准确；
— 25 —
行记录等；按要求配备岗位操作
人员，需经技术培训，考核合格
后持证上岗；对所操作的设备做
到“四懂三会”（懂结构、懂原
理、懂性能、懂用途、会正确使
用、会维护保养、会排除故障）；
严格做好换热站及供暖系统的运
行管理、维护及维修等工作；负
责制定冬季供暖节能运行方案；
负责制定停暖后设备维修保养计
划；负责设备的润滑管理；负责
计量表具等的送检校验工作；由
专人管理技术档案。
2.现场运行的设备出现故障，能准确判断原因，及时处
置；
3.严格执行操作规程，保证供暖系统正常运行，保证室
温在 16℃至 20℃；
4.机泵、管道、阀门无跑冒滴漏现象，保温完好、无破
损；
5.供暖系统出现运行故障后，维修人员在 15 分钟内到
达现场维修；
6.定时检查机泵的润滑脂是否缺失，及时按要求添加；
循环泵轴承箱油位不可低于视镜三分之一,不可高于三
分之二；
7.制定冬季供暖节能运行方案，确保节能效果。检修后，
设备完好率 100%；
8.按规定及时送到有资质单位检验计量表具；
— 26 —
9.及时填写技术档案，要求准确、详实。
10KV中心变配
电所（1#变配
电所）
保障供电系统安全运行，严
格执行安全规程、运行规程和有
关规章制度；中心变配电所实行
24 小时运行值班制度，认真做好
各类书面资料记录；定期巡检设
备，定期对变配电设备进行维护
保养，保证设备干净整洁，绝缘
良好，接触可靠，设备时刻处于
完好状态，保障安全供电；变配
电所必须配备经检验合格的安全
用具，安全用具必须完好无损，
并按供电部门要求，定期送有关
部门测试；保证避雷设备完好、
1.严格执行国家《中华人民共和国电力法》《电力设备
预防性试验规程》（DL-T596）《电工作业人员安全技
术考核标准》（GB8833）《国家电网公司电力安全工作
规程》《山东电力系统调度管理规程》等相关标准、规
程规范；
2.10KV 中心变配电所保证 24 小时有人值守，三班运行
每班两人，值班人员必须持证上岗，熟悉变配电所操作
规程，明确采购人供电方式及运行方式，认真做好《变
配电所出入记录》、《运行值班日志》、《停电跳闸记
录》、《设备缺陷记录》、《设备定期巡视检查记录》、
《设备检修记录》、《交接班记录》等各项记录，处理
设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事
故；按照相关要求配备满足数量和质量标准的各种专业
— 27 —
有效、安全，按规定进行试验；
值班电工必须经过培训，考试合
格，持证上岗。
技术人员；
3.运行值班人员必须熟悉本站电气设备的性能及运行
方式，掌握技术操作，变配电室的所有值班人员，每班
不得少于两人，值班负责人应由实践工作经验的人员担
任，并经领导批准；
4.值班人员坚守工作岗位，认真监视所管区域内设备的
运行情况，并按时做好记录；保证值班电话畅通；
5.遇有接班人员因故没有到岗或其他不能胜任岗位的
特殊情况，交班人应继续值班，并及时上报主管领导，
在上级领导没有安排人员接班下岗之前，不得擅自离
岗；
6.供电设施完好率 100%，保障安全供电,停电有明确的
审批权限并按规定时间通知用户；
7.制订临时用电管理措施与停电应急处理预案并严格
— 28 —
执行；
8.按要求做好运行数据的记录和分析工作，定期提交相
应书面记录；
9.变配电所必须配备经检验合格的安全用具，安全用具
完好率 100%，并按供电部门要求，定期送有关部门测
试，记录完整。
低压配电间
电力设备设施
电力设备设施有完善的运行管理
制度、严格执行安全规程、运行
规程和有关规章制度。工作人员
持证上岗，有严格的岗位职责，
确保供电安全运行。各项记录资
料正确齐全，处理故障无误。保
证正常供电无任何责任停电事
故,限电、停电须有相关部门出具
1.严格执行安全操作规程遵守各项规章制度；
2.必须掌握所需电气方面的知识，维修、操作技术，熟
悉电气的性能，持证上岗；
3.供电设施完好率 100%，保障安全供电；
4.制定安全用电岗位责任及管理制度，定期巡检设备，
做好维护保养记录、管理维修档案等管理工作；
5.及时消除隐患，定期对配电设备进行维护保养，保证
设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠；
— 29 —
的明确依据并按规定时间及时通
知。
6.停电须有相关部门出具的明确依据并按规定时间及
时通知；
7.制订临时用电管理措施与停电应急处理预案并严格
执行。
供水及排水统
（包含二次供
水）
整个供水及排水管网及设备设施
的运行管理、维护、保洁、定期
检查及维修。要求工作人员持有
效健康证上岗，二次供水需持供
水卫生许可证。确保正常生活饮
用水安全，如发生停水或水污染
等紧急情况，应制定有效的突发
应急预案并能及时启动。对水箱、
水泵、电开水器等设备等实行专
人封闭式管理，制定严格的管理
1.供水、用水管理规章制度完善；
2.运行维修人员必须熟悉掌握供排水设施设备的有关
技术图纸、操作规范及技术要求并认真执行；
3.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象；
4.每年定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消
毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康
合格证齐全；
5.水泵、水池、水箱、电开水器有严格的管理措施，水
池、卫生清洁，水箱周围无污染隐患；
6.限水、停水按规定时间通知各使用单位；
— 30 —
制度和与运行制度。定期做好设
备检修和储水箱清理消毒工作，
定期对水质进行检验，确保水质
符合国家相关标准，确保设备及
环境卫生清洁。对排水管道（雨、
污水）进行定期巡检、疏通，保
证畅通，无堵塞；如遇突发恶劣
天气，应制定有完善的应急预案。
对室外检查井（池）的井体、池
体、井圈、井（池）盖进行检查
和维修。
7.定期巡视排水系统，恶劣天气要保证 24 小时的专人
值班；
8.对室外检查井（池）的井体、池体、井圈、井（池）
盖进行定期检查和及时维修，满足正常使用和安全要
求；
9.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设
备房无积水，浸泡发生，室外化粪池等定期清理；
10.遇有事故，维修人员在 10 分钟内到达进行抢修，无
大面积跑水、溢流、长时间停水现象；
11.制定有突发事故应急处理方案并严格执行。
室外
基础
设施
室外
照明
路灯、庭院灯、草坪灯、景观灯
等室外照明系统的运行管理、维
护维修及质保期内的报修。
1.道路、广场等公共区域照明的完好率 100%；
2.按要求定时开灯、关灯；
3.保证照明效果，做好节电工作；
— 31 —
4、严格做好亮化及景观灯的管理工作。
室外
道路
及地
面
硬化
室外道路及地面出现局部损坏，
如地砖、石材、混凝土面层局部
的开裂、松动、脱落、塌陷等现
象，应及时维修。
1.硬化地面维修后应平整，光滑，接搓平顺。
2.地砖、大理石等铺贴类路面维修后应牢固，平整，拼
缝严密，整体外观协调。
3.维修后成品保护与养护措施到位。
生活
垃圾
房
负责采购人两处生活垃圾房的日
常维护、维修、消毒工作。
垃圾房内设施维修、消毒及时，确保正常使用。
绿化
自动
喷灌
系统
自动喷灌系统设备设施的运行管
理、定期检查维护及保修期内的
报修等。
1.喷头完好率 98%以上；
2.管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患；
3.巡查、日常保养及防冻措施等及时到位。
实验 负责通风系统的运行管理、定期 1.设备保养维护到位，通风正常；
— 32 —
室等
通风
系统
检查、维护维修及保修期内的报
修等。
2.出现故障后，维修人员应在 10 分钟内到达现场维修
处理。
地下
管廊
对管廊内的各种管线、照明、支
架等设施设备进行定期检查、维
护和维修。
1.各种管线、照明、支架维护保养到位；
2.管廊内无明显积水，管线无渗漏，应急照明正常；
3.每天巡检 1 次，及时排查各类安全隐患，并做好巡查、
维修记录，确保安全稳定运行。
其它
设施
如花坛、台阶、平台、景观小品、
围栏（墙）等室外基础设施出现
损坏时，应及时维修。
确保各项基础设施功能正常，无安全隐患。
（3）会议服务
会议服务
区域
位置
服务内容 服务标准
— 33 —

为采购人办公室管
理的 8 个会议室提供日
常会议服务；大型活动
提供会议服务；为采购
人的大型节庆、纪念、
教学等重大活动提供会
议保障服务
1.建有完善的会议服务制度和岗位职责，有各类突发事件应急处置
预案，有完善的档案管理资料；
2.根据会议要求布置会场，总原则是庄重、美观、简洁、大方，营
造紧扣会议主题氛围；
3.会前做好设施设备、室内卫生、温度、茶水、服务礼仪等检查准
备工作；
4.入场时，站立服务，做好迎接工作；会中做好茶水续水、会场服
务工作；
5.会后做好会场清理工作，关好门窗、水电；做好登记、回访工作。
（4）其他养护管理
其他养护管理
项目 服务内容 服务标准
专项清洁保养
大理石（花岗岩）等养护 按甲方要求，费用不包括在总价中。
地毯养护 按甲方要求，费用不包括在总价中。
— 34 —
地板养护 按甲方要求，费用不包括在总价中。
外墙、外檐、幕墙清洗养护 按甲方要求，二层及以上费用不包括在总价中。
中央空调通风管道的清洗、
消毒养护
按甲方要求，费用不包括在总价中。
化粪池清理 监督、管理专业清抽公司，费用由甲方负责。
......
（5）其他要求
1、根据采购人要求，提供必要的设施设备
项目 服务要求 服务标准
突发事件 根据采购方工作特性制定相关各种突发事件应急预案.
公共卫生事件 出现公共卫生事件，及时做出相应防疫预案及措施；配合采购人进行防控、消毒等
工作。
— 35 —
4.3 项目相关人员要求
序
号
服务岗
位
人数
（单位：
人）
人员要求
（主要明确所需人员工种、数量及要求，要求一般涵盖性
别、年龄、健康情况、工作经验、学历、持证情况以及是
否接受劳务派员等。）
1
管理团
队
≥2
本科及以上相关专业学历，提供单位半年
社保，4 年以上大型场馆管理工作资历，10 年
以上物业管理经历，知识面广，有较强的组织
领导能力和协调能力，年龄 45 岁以下。
2
高压值班
≥6
高中以上文化，持高压电工证书，有 2 年
以上相关工作经验，年龄 40 岁左右，爱岗敬
业，有吃苦耐劳精神，责任心强，能适应三班
制运转。
锅炉、供
暖值班 ≥3
持锅炉证书，有 2 年以上相关工作经验，
年龄 50 岁左右，爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，
责任心强，能适应三班制运转。
中央空调
值班 ≥6
高中以上文化，持制冷证书，有 2 年以上
相关工作经验，年龄 50 岁左右，爱岗敬业，
有吃苦耐劳精神，责任心强，能适应三班制运
转。
综合维修
岗
≥12
高中以上文化，持相关专业证书，有 2 年
以上相关工作经验，年龄 40 岁左右，爱岗敬
业，有吃苦耐劳精神，责任心强。
— 36 —
3
环境保
洁
≥81
室内保洁员，男女不限，50 周岁左右，身
高 1.55 米—1.75 米；室外保洁员，男女不限，
55 周岁以下，身高 1.60 米—1.80 米；初中以
上文化，相貌端庄，作风正派；具有 1 年以上
物业公司专职保洁工作经历的保洁员不少于
保洁员总数的 50%；爱岗敬业，服从管理，有
吃苦耐劳精神，责任心强。
4
会议服
务
≥4
中专以上学历，有2年以上相关工作经验，
专业对口，年龄 35 岁左右，有较强的服务意
识，端庄大方。
5
综 合 服
务
≥2
中专以上学历，有2年以上相关工作经验，
专业对口，年龄 35 岁左右，有较强的服务意
识，端庄大方。
合计 ≥116
5.需满足的采购政策要求（预留份额、评审加分、价格扣除、
优先采购、强制采购等）
根据《政府采购促进中小企业发展暂行办法》（财库
[2011]181 号）、《财政部司法部关于政府采购支持监狱企业发展
有关问题的通知》（财库〔2014〕68 号）和《三部门联合发布关
— 37 —
于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141 号）
的要求，给与符合政府采购评审政策规定的投标人 6%的价格扣
除。
专门面向中小企业采购：（□是 否）
执行优先采购：（□是 否）
执行强制采购：（□是 否）
6.项目交付或者实施的时间和地点
服务期限: □自合同签订之日起 年
 2020 年 12 月 1 日起至 2021 年 11 月 31 日
止
□其他：
服务地点:山东博物馆。
7.需满足的服务标准、期限、效率等要求
详见具体服务内容及要求。
8.项目售后服务及验收标准
物业公司应按《物业服务内容及标准》提供规范服务。甲方
根据《物业管理监管考核标准》进行日常监管考核，实施物业服
务量化考评，出具月度服务质量考核评价结果，并依次履行合同
相应条款。
9.其他
所有物业用工工资得不低于采购人所在地区最低工资标准，
— 38 —
社保按照国家、山东省有关标准依法缴纳，依法用工。
如用工属于依法不用缴纳社保的，投标单位应在投标文件中
作出说明，否则视为实质性不响应招标要求。
— 39 —
三、论证专家及意见
论证专家：
序号 专家 单位
1 李洪深 山东青年政治学院
2 郭建 山东省高校基建咨询服务中心
3
论证意见：同意
四、公示时间
本项目采购需求公示期限为 3 天：自 2020 年 10 月 15 日起，
至 2020 年 10 月 20 日止。
五、意见反馈方式
本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商
的监督。
请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者
建议，并请于 2020 年 10 月 21 日前将书面意见反馈至采购人或
者采购代理机构，采购人或者采购代理机构应当于公示期满 5 个
工作日内予以处理。
采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理
意见不满意的，异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人
或者采购代理机构提出质疑；质疑未在规定时间内得到答复或者
对答复不满意的，异议供应商可以向采购人同级财政部门提出投
诉。
— 40 —
六、项目联系方式
1.采购单位： 山东博物馆
联系人：张主任
电话（传真）： 0531-85058066
地址：山东省济南市历下区经十路 11899 号
2.采购代理机构：山东省政府采购中心
联系人：朱老师
电话：0531-67801603
地址：济南市高新技术开发区伯乐路 190 号