一、济南市住房保障和房产管理局、济南市保障性住房管理中心、济南市房产交易监理所

地址：济南市经七路88号

联系人: 赵传哲                  联系方式：0531-82077805

二、采购项目名称：济南市住房保障和房产管理局、济南市保障性住房管理中心、济南市房产交易监理所物业管理服务采购需求公示

三、采购品目代码（二级）：C07

四、采购品目名称（二级）：物业管理服务

公式期限：2018年4月8日至2018年4月10日

济南市房产大厦物业管理服务

项目采购需求

一、项目名称：济南市住房保障和房产管理局、济南市房产交易监理所、济南市保障性住房管理中心物业管理服务

项目情况：

坐落位置：济南市经七路88号。

服务范围：济南市房产大厦办公楼工作区域。

办公楼：共27层总建筑面积约32300平方米。

二、对投标人的资格要求：

　   投标人需具有有效的物业管理资质证书（提供原件）。

三、对投标人的其他要求：

1、投标人提供2016年、2017年度经会计师事务所出具的财务审计报告，还须提供经审计后的资产负债表、利润表复印件，加盖投标人公章。

2、社会保障资金缴纳记录：投标人须提供参加本次政府采购活动近三个月内的缴纳社会保障资金的入账票据凭证复印件并加盖本单位公章。

3、参加本次政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录的声明：投标人须提供此声明，法定代表人或投标人授权代表签字，须加盖本单位公章。

4、开标前需与甲方用户充分沟通，现场了解本项目服务要求及现场情况，取得由采购人出具的带有单位公章的现场勘察证明文件，开标现场提交勘查原件。

6、本项目不接受联合体投标。

四、济南市房产大厦物业服务招标需求

（一）综合维修兼电梯管理

1、综合维修服务内容：

（1）房屋建筑物本体及配套设施设备。如上下水管道、洁具、供配电设备设施、照明灯具运行管理与维修、防雷设施检查等。

（2）房屋建筑物共用部位。如梁柱、地面、墙面等部位的巡查与维护，公共部位门窗、楼梯栏杆扶手等部位的巡查与维修。

2、服务标准：确保办公楼区域房屋的完好和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；对房屋共用部位进行日常管理和维护保养，养护记录完整；根据房屋实际使用情况，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；发现问题及时向采购人报告，提出方案或建议，经采购人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。

具体标准如下：

设施设备的维修、维护必须以不影响日常工作、生活为标准。

  （1）按行业规定建立房屋本体及配套设施的物业管理资料档案，并妥善使用与保管。

  （2）建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录完整。

  （3）建筑物内外墙面、地面外观完好、整洁，无乱贴乱画现象。

  （4）房屋配套设施的完好和能正常使用；各项零星维修任务完成及时，零修合格率100%；保修（质保）期限内的设备、设施维修，由施工单位或设备供应商负责，保修（质保）期后的供应商负责维修，维修材料由采购方提供。

3、电梯管理服务内容：对办公楼内的电梯进行日常运行管理

4、电梯管理服务标准：电梯管理人员持证上岗，建立电梯的运行管控及巡视制度，并做好相关记录；监督检查电梯厂家的维修保养工作，并做好记录；电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作；对电梯厂家每周的维修保养进行监督、考评，并配合电梯厂家对电梯进行维保工作。

（二）环境卫生管理     

1、服务内容：办公楼内案件受理大厅、走廊、卫生间、电梯、楼梯、公共活动场所等公共部位及会议室等的卫生清理与保洁。     

2、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准：

2.1大厅、楼内、公共通道：地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘。

2.2会议室：地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

2.3楼梯：梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

2.4电梯:电梯内壁干净整洁，表面无灰尘、无污迹，定期进行不锈钢保养，确保无锈迹。

2.5公共卫生间：地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。

2.6开水间及清洁间：地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

2.7电器设施：灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

2.8垃圾桶及果皮箱：桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。

2.9消防箱、公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。

2.10专用办公室：日常保持卫生清洁，在各类使用前、后，对相关办公室再进行彻底清洁，确保达到使用要求，随时保持整洁。

（三）除“四害”管理和卫生消毒 

灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。 

（四）秩序、消防管理

1、服务内容：办公楼区域来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行管理，办公楼（24小时）门卫，公共秩序维护，治安及各类上访等其它突发事件处理等。     

2、服务标准：建立办公楼公共秩序管理制度并认真落实，确保办公楼安全和正常的工作环境；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼，环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行24小时监控，监控记录保持完整；监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，发现违法、违章行为应及时制止。

（五）会议服务     

1、服务内容：为办公楼内举办的各类会议、活动提供会场布置、开水供应、保洁等服务；分发报纸、领导办公室的卫生清洁。     

2、服务标准：

（1）上班时间工作人员必须按不同岗位要求统一着装，佩戴工作牌，着装整洁，标牌佩戴合适、规范。举止文明、大方，精神饱满，仪表整洁。

（2）建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时；

（3）分发报纸及时，不出现错发、漏发现象；每日对领导办公室清洁一遍，保持空气清新、卫生整洁，

（六）调音服务

1、服务内容：办公楼内举办的各类会议的音响保障工作。

2、服务标准：调音室平时应上锁，钥匙由调音员保管，未经许可禁止非工作人员入内；定期打扫卫生，保持调音室无积尘、无杂物，无有毒有害、易燃易爆品存放，并防止小动物进入；定期对灯光音响设备进行检查维护，保障灯光调音设备的正常运行。

五、相关情况的说明

1、供应商必须按照采购方的相关管理规定开展工作，关于采购人对供应商的处罚办法，双方将另行约定。

2、供应商的报价中不含水、电、暖等能耗费用，能耗及物料费用由采购人支付；设备的专业检测费用由采购人承担；垃圾外运及化粪池清理费用由采购人承担。

3、供应商报价中员工工资不得低于济南市最低工资标准，合理排班。

4、成交供应商实行物业管理服务标准必须满足招标文件、委托管理合同的有关规定。

5、成交供应商服务工作必须接受采购人的监督和管理，且采购人有权要求供应商更换工作怠慢、不负责任、不听指挥的物业员工。

6、供应商应根据各专业部门所产生费用列出报价明细汇总表。

7、供应商须认真勘察现场。供应商须实地对上述区域进行详细察看，一切物业范围以实地为准，报价后即不得再提出异议。

8、秩序管理员、保洁员年龄不超过55岁；维修工兼电梯管理员年龄不超过50岁，持证上岗；经采购人同意后上岗。服务人员：身体健康、仪容仪表整洁大方、工作认真、责任心强，具有良好的语言表达和人际沟通能力。供应商可在人员配备标准要求基础上根据自身管理经验酌情增加人员配置。

9、服务期限：3年。若有重大问题的，采购人有权提前解除合同；如造成采购方损失的，供应商须承担相应损失。

10、付款方式：财政拨款，费用每季度后结算一次，并提供增值税发票。物业费包含养老保险、过节福利及工作服等，由中标人承担。

11、合同签订后，按采购人要求时间到岗到位。采购人将核对中标人实际配备专业人员与投标资料中所列专业人才的一致性，如果不一致，按照违约处理，由双方协商解决。

济南市房产大厦岗位设置与人员数量

岗位设置
 人数
 岗位要求
 
项目经理
 1
 45岁以下，具有注册物业师资格证书，大专及以上学历，并具有三年及以上同岗位经验。
 
部门主管
 3
 45岁以下，具有注册物业师资格证书，并具有三年及以上同岗位经验。
 
客服员
 2
 责任心强，具有相关工作经验。
 
秩序维护员
 14
 55岁以下，责任心强，具有相关工作经验。
 
保洁员
 14
 55岁以下，责任心强，具有相关工作经验。
 
工程维修员
 9
 包含1名电梯安全管理员，2名管道工，2名空调维修工，2名低压电工，2名污水处理工。年龄不超过50岁，持证上岗。
 
会议服务员
 8
 责任心强，具有相关工作经验。
 
高压配电值班
 4
 年龄不超过50岁，持有能监部门或安监部门颁发的高压电工证（电工进网作业许可证）。
 
总人数
 55
 /